澳大利亚房价下跌可能会结束,但不要指望再次大繁荣

时间:2019-08-27 来源: 历史

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据ABC新闻报道,东海岸房地产市场的低迷已经结束。悉尼和墨尔本房地产市场的情况有所改善。这些城市的房价在6月份已经稳定下来,虽然它们仍然处于较低水平,但拍卖清盘率进一步上升。

澳大利亚房价已经结束]

东海岸房地产市场的低迷已经结束.至少目前如此。我不仅这么说。最近几周,名副其实的预测团队认为房价已达到最低点。他们包括房地产分析师SQM Research,Domain和CoreLogic,AMP Capital首席经济学家Shane Oliver(他是第一个提出重大衰退的人之一)BIS Oxford Economics,ANZ,甚至储备银行。

澳大利亚中央银行董事会在上次会议上指出,“自上次会议以来,悉尼和墨尔本的房地产市场状况有所改善。这些城市的房价在6月份已经稳定下来,虽然它们仍然处于较低水平,但拍卖清关率却进一步上升。“

住房占澳大利亚家庭财富的57%。

储备银行官员明确认为,除非国际事件袭击澳大利亚的经济或金融体系,否则目前的经济衰退已经结束。澳新银行(为澳大利亚房地产市场提供资金的四只基金之一)表示赞同。该银行的经济学家Felicity Amit和Adelaide Tim Brael本周写道:“政策宽松和相关乐观似乎有助于提高拍卖结算率。”

根据CoreLogic的数据,经季节性调整的月度房价走势图表明了这一点:“经过两年的下跌,房价目前呈现稳定。”

近几个月悉尼和墨尔本的价格大幅放缓。

事实上,悉尼和墨尔本近期的月度价格分别上涨了0.1%和0.2%,而悉尼的情况是过去两年来首次上涨。有些人认为悉尼今年晚些时候会有更大幅度的增长。

SQM Louis Christopher在5月底写道:“我们的观点是,由于预期信心预期会增加,因此需求增加将导致房价从下半年开始上涨。”而不仅仅是专家,现在越来越多的消费者认为房价即将上涨。价格往往符合人们的期望。以下是价格预期和?导史考鄣那魇?

图为房价普遍符合消费者的预期,在19世纪末,人们预计房价会出现反弹。

克里斯托弗先生将他的预测归因于三个政策因素,而大多数其他分析师都同意这些因素。

首先是联盟的选举胜利,这使得工党可能会改变其负债并降低资本利得税,至少在未来几年内如此。

第二个是(当时预计将实施)削减储备银行的现金储备比率,以使贷款利率保持在历史最低水平,这肯定会持续很长时间。最近由两位储备银行经济研究人员Trent Saunders和Peter Tulip撰写的一篇论文(不是银行的官方观点):利率已经非常低,而预期的长期实际贷款利率下降将推动房价上涨28%。未来。如果预计利率只会在短期内下降,这些影响将大大减少。

然而,澳大利亚人当然希望利率长期下降,因为在全球金融危机之后的十年中,许多其他发达国家的利率已经变为零,有些甚至是负面的。我们刚刚目睹了两个月内的两次降息。利率在三年内创下历史新低,自最近一次加息以来已接近九年,这表明储备银行需要多年加息。

住房市场的最后一个推动因素是银行机构决定取消7%的贷款可行性,这意味着借款人可以利用较低的利率获得更多的贷款。

贷款金额是多少?据RateCity称,年收入110,000美元的家庭可以借到60,000美元。

瑞银估计,对于其他收入,取消最低限额可能会使最高借款增加14%,因为预计更严格的收入和支出估计会产生更小的影响。而这一分析甚至没有考虑政府的现金储备计划,这可能会让数以千计的首次购房者进入房地产市场,存款低至5%。

价格上涨了多少?

由于所有这些因素导致房价上涨,您可能会认为东海岸将迎来另一个房价大涨。但专家认为情况并非如此。 BIS Oxford Economics指出悉尼的价格从现在到2022年仅增加6%,但价格仍比前一个峰值低13%。预计墨尔本不会有太大差异,房价将增加7%,价格将比三年前的峰值低10%。 ANZ的观点与此类似。预计当前价格将降至最低水平。今年,它只会略有上升。明年全国增长率将达到3%左右,而墨尔本的增幅将超过悉尼。

澳新银行预测,除达尔文外,所有其他省会城市的价格明年都将上涨。

艾美特女士和蒂姆布雷尔女士指出,“虽然前景肯定看起来更积极,但我们希望价格不会大幅上涨。一段时间以来,我们一直认为信贷紧缩是疲弱的主要驱动力,尽管现在放松了利润率,但衡量家庭支出。标准(HEM)已发生变化,综合信用报告的引入将抵消降息的部分影响。“

此外,大量新房仍在市场上,特别是悉尼的租赁空置率已达到15年来的最高点。

澳大利亚东海岸的大型城市公寓供过于求令人担忧。

“这一切都表明价格回升可能相当温和。”除了更可靠的房屋贷款,更多的住房供应,尤其是收入增长放缓之外,悉尼和墨尔本之前不会出现大的繁荣/泡沫。

你有运气吗?

另一次房价爆发只会加剧澳大利亚房地产市场的风险,并给整个经济带来阴影。

最大的风险是债务积累以支付更高的价格。澳新银行表示,“虽然低利率通常会使房屋偿还贷款负担得起,但高额家庭债务很容易影响房主的生活。高额债务的影响将加剧失业率的上升。最明显的风险是抵押贷款违约率上升。这将导致更多房屋被迫出售,这将导致房价再次下跌。

三位澳大利亚央行经济学家的研究(不一定反映银行的官方观点):即使资产价格上涨,高债务水平也会影响消费者支出。

由于债务负担创纪录,澳大利亚家庭削减支出。

关于消费的长期“财富效应”有这样一种说法。当人们的资产增加时,他们会花费更多。家庭在净资产减少时花费更少。

现在看来我们必须关注“债务效应”。如果家庭的债务水平较高,他们往往会削减开支,而澳大利亚的家庭债务水平从未高于目前的水平。疲弱的消费支出给零售利润带来压力,并导致该行业失业。澳大利亚储备银行表示,即使新一轮房价上涨,更多债务也会使这种情况恶化。

然后是建筑行业,ANZ预测住宅建筑将下降15%。该建筑雇用了超过一百万澳大利亚人,因此许多工人可能在其他地方寻找工作,他们可能无法维持现有的住房贷款。

东海岸的大型国家运输基础设施项目旨在吸收这些工人并确保失业率不会上升。但我不知道它最终是否会奏效。这些项目受到国际发展的影响,如美中贸易和技术战争,中国经济放缓,海外降息和全球货币战争,与伊朗的潜在冲突影响全球石油供应,英国脱欧和欧洲未知的未来。这些负面冲击可能导致失业率上升。

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据ABC新闻报道,东海岸房地产市场的低迷已经结束。悉尼和墨尔本房地产市场的情况有所改善。这些城市的房价在6月份已经稳定下来,虽然它们仍然处于较低水平,但拍卖清盘率进一步上升。

澳大利亚房价已经结束]

东海岸房地产市场的低迷已经结束.至少目前如此。我不仅这么说。最近几周,名副其实的预测团队认为房价已达到最低点。他们包括房地产分析师SQM Research,Domain和CoreLogic,AMP Capital首席经济学家Shane Oliver(他是第一个提出重大衰退的人之一)BIS Oxford Economics,ANZ,甚至储备银行。

澳大利亚中央银行董事会在上次会议上指出,“自上次会议以来,悉尼和墨尔本的房地产市场状况有所改善。这些城市的房价在6月份已经稳定下来,虽然它们仍然处于较低水平,但拍卖清关率却进一步上升。“

住房占澳大利亚家庭财富的57%。

储备银行官员明确认为,除非国际事件袭击澳大利亚的经济或金融体系,否则目前的经济衰退已经结束。澳新银行(为澳大利亚房地产市场提供资金的四只基金之一)表示赞同。该银行的经济学家Felicity Amit和Adelaide Tim Brael本周写道:“政策宽松和相关乐观似乎有助于提高拍卖结算率。”

根据CoreLogic的数据,经季节性调整的月度房价走势图表明了这一点:“经过两年的下跌,房价目前呈现稳定。”

近几个月悉尼和墨尔本的价格大幅放缓。

事实上,悉尼和墨尔本近期的月度价格分别上涨了0.1%和0.2%,而悉尼的情况是过去两年来首次上涨。有些人认为悉尼今年晚些时候会有更大幅度的增长。

SQM Louis Christopher在5月底写道:“我们的观点是,由于预期信心预期会增加,因此需求增加将导致房价从下半年开始上涨。”而不仅仅是专家,现在越来越多的消费者认为房价即将上涨。价格往往符合人们的期望。以下是价格预期和实际房价的趋势

图为房价普遍符合消费者的预期,在19世纪末,人们预计房价会出现反弹。

克里斯托弗先生将他的预测归因于三个政策因素,而大多数其他分析师都同意这些因素。

首先是联盟的选举胜利,这使得工党可能会改变其负债并降低资本利得税,至少在未来几年内如此。

第二个是(当时预计将实施)削减储备银行的现金储备比率,以使贷款利率保持在历史最低水平,这肯定会持续很长时间。最近由两位储备银行经济研究人员Trent Saunders和Peter Tulip撰写的一篇论文(不是银行的官方观点):利率已经非常低,而预期的长期实际贷款利率下降将推动房价上涨28%。未来。如果预计利率只会在短期内下降,这些影响将大大减少。

然而,澳大利亚人当然希望利率长期下降,因为在全球金融危机之后的十年中,许多其他发达国家的利率已经变为零,有些甚至是负面的。我们刚刚目睹了两个月内的两次降息。利率在三年内创下历史新低,自最近一次加息以来已接近九年,这表明储备银行需要多年加息。

住房市场的最后一个推动因素是银行机构决定取消7%的贷款可行性,这意味着借款人可以利用较低的利率获得更多的贷款。

0×251f贷款金额是多少?据Ratecity统计,年收入11万美元的家庭最多可以借6万美元。瑞银估计,对于其他收入而言,取消最低限度可能会使最高借款额增加14%,因为更严格的收入和支出估计预计将产生更小的影响。这一分析甚至没有考虑到政府的现金储备计划,这可能会让成千上万的首次购房者以最低5%的存款进入住房市场。价格上涨了多少?由于所有这些因素都有助于提高房价,你可能会认为东海岸将迎来另一个巨大的房价繁荣。但专家认为情况并非如此。BIS牛津经济学公司指出,从现在到2022年,悉尼的房价只会上涨6%,但仍比上一个高峰低13%。预计墨尔本不会有太大的差异,房价将上涨7%,价格将比三年前的峰值低10%。澳新银行的观点是相似的。预计目前的价格将降到最低水平。今年,它只会小幅上升。明年全国经济增长率将在3%左右,墨尔本的增长率将超过悉尼。0×2520个澳新银行预测,除达尔文以外,明年所有其他首都城市的房价都将上涨。Emmett女士和Timbrell女士指出,“尽管前景肯定更乐观,但我们希望价格不会大幅上涨。一段时间以来,我们一直认为信贷紧缩是疲软的主要驱动力,尽管现在利润率有所放松,但家庭支出是可以衡量的。标准(hem)已经改变,引入全面的信贷报告将抵消利率下调的一些影响。此外,大量的新房仍在市场上出售,尤其是悉尼的出租空置率已达到15年来的最高点。0×2521个

澳大利亚东海岸的大型城市公寓供过于求令人担忧。

“这一切都表明价格回升可能相当温和。”除了更可靠的房屋贷款,更多的住房供应,尤其是收入增长放缓之外,悉尼和墨尔本之前不会出现大的繁荣/泡沫。

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另一次房价爆发只会加剧澳大利亚房地产市场的风险,并给整个经济带来阴影。

最大的风险是债务积累以支付更高的价格。澳新银行表示,“虽然低利率通常会使房屋偿还贷款负担得起,但高额家庭债务很容易影响房主的生活。高额债务的影响将加剧失业率的上升。最明显的风险是抵押贷款违约率上升。这将导致更多房屋被迫出售,这将导致房价再次下跌。

三位澳大利亚央行经济学家的研究(不一定反映银行的官方观点):即使资产价格上涨,高债务水平也会影响消费者支出。

由于债务负担创纪录,澳大利亚家庭削减支出。

关于消费的长期“财富效应”有这样一种说法。当人们的资产增加时,他们会花费更多。家庭在净资产减少时花费更少。

现在看来我们必须关注“债务效应”。如果家庭的债务水平较高,他们往往会削减开支,而澳大利亚的家庭债务水平从未高于目前的水平。疲弱的消费支出给零售利润带来压力,并导致该行业失业。澳大利亚储备银行表示,即使新一轮房价上涨,更多的债务也会使这种情况恶化。

然后是建筑行业,ANZ预测住宅建筑将下降15%。该建筑雇用了超过一百万澳大利亚人,因此许多工人可能在其他地方寻找工作,他们可能无法维持现有的住房贷款。

东海岸的大型国家运输基础设施项目旨在吸收这些工人并确保失业率不会上升。但我不知道它最终是否会奏效。这些项目受到国际发展的影响,如美中贸易和技术战争,中国经济放缓,海外降息和全球货币战争,与伊朗的潜在冲突影响全球石油供应,英国脱欧和欧洲未知的未来。这些负面冲击可能导致失业率上升。

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